不動産投資では、「物件選び」が成功を大きく左右します。
たとえば空室が続いたり修繕費が想定以上にかかる物件は、思うように収益があがりません。
結論、収益をあげる物件を見つけるためには、以下2点が重要です。
- 投資物件の収益性をよく理解する
- 購入前に物件を自分の目で確認する
私も5年ほど不動産投資をしていますが、投資物件を購入する際には何度も現地確認を行い、収益の目安を必ず把握しています。
そこで本記事では、収益があがるのはどのような物件かについて、私が実際に不動産投資で得た知見をもとにお話ししていきます。
また、現地確認のチェックポイントを初心者のかたにもわかりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。
ポイントを初心者のかたにもわかりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資で収益を上げる投資物件のポイントとは？
不動産投資を成功させる物件には、重要なポイントが2つあります。
- ポイント①：空室リスクの少ない物件
- ポイント②：利回りの良い物件
ここではこの2つのポイントについて解説します。
ポイント①：空室リスクの少ない物件
1つめの重要ポイントは、入居者が住みやすい、空室リスクの少ない物件を選ぶことです。
なぜなら、空室になるとその間家賃収入が途絶え、赤字になりかねないからです。
それだけでなく、空室の続く物件は資産価値も下がり、売却も困難になります。
逆に、住みやすい環境が整った物件であれば、すぐに次の入居者が決まり、空室を避けられます。
空室リスクの少ない物件とはどういうものかしっかり把握し、建物だけでなく周辺地域もよく調査して納得できる物件を選びましょう。
ポイント②：利回りのよい物件
利回りを高くすることが、2つめの重要ポイントです。
利回りとは、投資した金額に対する１年間のリターン（家賃収入）を%で表したもので、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
【表面利回り】
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 税金などの諸費用や修繕費などの維持費を含めず計算
- 広告や物件の資料で表示される数値
【実質利回り】
（年間家賃収入 − 年間経費） ÷（物件価格 + 購入時諸費用）×100
- 固定資産税、管理費、修繕費などの維持費を含めて計算
- 実際の収益性に近い数字
二つの利回りは、同じ物件価格と年間家賃収入で計算して比較するとわかりやすくなります。
※物件価格 2,000万円、年間家賃収入120万円、購入時諸費用100万円、年間経費30万円の場合
| 表面利回り年間家賃収入120万円 ÷ 物件価格 2,000万円× 100＝6% 実質利回り（年間家賃収入 120万円−年間経費30万円） ÷（物件価格2,000万円 ＋ 購入時諸費用100万円）× 100＝約4.3% 6％＞約4.3% ※実質利回りの方が低くなる |
このように、表面利回りに対して、諸費用や経費を考慮した実質利回りは低くなります。
投資物件の広告や資料では表面利回りのみが記載されていますが、実際の損益は実質利回りで考えるのが一般的です。
実質利回りの目安は物件の種別やエリアによって異なりますが、一般的には4〜6％程度が一つの目安とされています。
ただし、利回りだけでなく空室リスクや修繕費、将来の売却価値も含めて総合的に判断するのが重要です。
なぜ不動産投資では購入前の現地確認が重要なのか
投資物件を購入する前には、現地で投資物件を直接確認するのが重要です。
不動産は一度問題が発生すると解決に多額の費用と時間がかかるので、数字には表れないデメリットも把握する必要があるからです。
たとえば建物自体に問題がある場合だけでなく
- 坂道がきつく歩くと意外と疲れる
- 生活のストレスになるような周辺の騒音や臭いがある
など入居を見送るレベルのマイナス面が隠れているケースは珍しくありません。
| 図面・写真でわかること | 現地でしかわからないこと |
| 間取り | 周辺環境 |
| 築年数 | 騒音・臭い |
| 面積 | 日当たり |
| 電気・ガス・インターネットその他の契約情報など | 道路状況など |
担当者の説明や図面や写真などの資料だけでなく、現地でしか得られないリアルな情報は、物件の現状をいち早くつかむために大切です。
【不動産投資の投資物件】現地確認で見落とせないチェックポイント
投資物件の現地確認では
- 「もし自分だったらここを借りたいか」という借りる側の視点
- 「修復費が思った以上に多額にならないか」「近隣トラブルなどの解決困難な問題はないか」などの貸す側の視点
両方で確認すると、より物件を評価しやすくなります。
確認するポイントは主に以下の5つです
| ①生活環境→日当たり・通風 接道 地盤・傾斜 災害リスク ②インフラ→電気 ガス 水道 ネット ③生活利便性→交通アクセス 周辺施設 ④周辺環境→ 騒音・臭い 共用部分 ※嫌悪（忌避）施設 ⑤建物の状態→雨漏り、外壁、各設備 |
※嫌悪施設（忌避施設）とは？
聞きなれない言葉ですが、葬儀場、墓地、ゴミ処理施設など一般的に近隣に住むのは避けたいと思われる施設のことです。
入居希望者に対して契約前に告知義務があり、感じ方には個人差はあるものの、契約にいたらないケースもあります。
出典：LIFULL HOME’S 嫌悪施設を一覧で確認 | 調べ方や不動産会社が果たすべき告知義務を解説 | LIFULL HOME’S Business 仲介・管理
【不動産投資初心者向け】投資物件の現地確認で実際に見ておくべき箇所
投資物件の現地確認について、それぞれのチェックポイントを表にまとめました。
一度にチェックする必要はありませんので、数回に分けるなど無理なくやってみてください。
①生活環境
| 項目 | 借主目線（住みやすさ） | 貸主目線（収益・リスク） |
| 日当たり・通風 | 室内の明るさ湿気洗濯物の乾きやすさ | 日照不足は内見時の印象が悪く、空室リスクが高くなる |
| 接道 | 建物まで安全に歩けるか十分な道幅があるか車、自転車は出入りしやすいか | 道幅・舗装状況で利便性・資産価値が左右される |
| 地盤・傾斜 | 水はけが良いか急な傾斜で生活しづらくないか | 地盤の弱さ、傾斜地は基礎工事など修繕コストが増加 |
| 災害リスク | 土砂災害などのリスクが少なく、安心して住めるか | 浸水・土砂災害エリアは保険・空室リスクに影響 |
| チェックリスト | □周辺に日中でも日陰をつくる高い建物はないか □道路を実際に歩いたり車で走行する □傾斜のきつさ □建物を支える基礎のヒビなど □周辺の川や裏山など増水、土砂崩れの危険はないか □※ハザードマップも確認（大雨などで避難警報） | |
そこで生活する借主にとって、毎日通る周辺道路の安全面や利便性はとても大切です。道路は所有しなくても、注視する必要があります。
生活のしやすさだけでなく安全面にも配慮して、借主が長く安心して住めるかどうかチェックしましょう。
※災害リスクは 各自治体のハザードマップで確認できますが、以下のサイトは全国どの地域でも検索できます。
出典：国土地理院 ハザードマップポータルサイト
②インフラ
| 項目 | 借主目線（住みやすさ） | 貸主目線（収益・リスク） |
| 電気設備 | コンセント数は十分かアンペア容量は足りるか（容量不足はブレーカーが落ちる） | 配線劣化や容量不足は交換コスト・クレーム要因 |
| ガス | 都市ガスかプロパンかプロパンボンベの位置が目立つ | プロパンのほうが光熱費が高く敬遠されやすい |
| 水道 | 水圧は十分か排水はスムーズか | 漏水・詰まりは修繕費やトラブルの原因 |
| ネット環境 | インターネット回線が使えるか | 未導入の場合、初期工事費や入居の機会損失あり |
| チェックリスト | □コンセントの位置と数 □アンペア容量 □ブレーカーの劣化 □ガス種別（都市ガスかプロパンか） □ガス管の劣化 □ガスボンベの設置場所 □水を出して水圧、排水など確認 □給排水管・給湯器の劣化や水漏れ □排水溝は落ち葉などで詰まっていないか □インターネットケーブルは届いているか、切れていないか | |
インターネット環境も借主にとって重要です。借主自身に回線を導入する必要があると、費用と手間がかかるため、入居を見送るケースもあります。
整備された電気、水道、ガスに加えインターネットがすぐ使える物件は、便利で快適な印象を与え、入居を決める大きな要素です。
インターネット回線が導入されていない物件であれば、自身で導入することも視野に入れてチェックしましょう。
③生活利便性
| 項目 | 借主目線（住みやすさ） | 貸主目線（収益・リスク） |
| 交通アクセス | 駅・バス停まで無理なく歩ける距離か | 徒歩分数がそのまま入居率に直結 |
| 生活利便性 | スーパー・学校・病院など生活に欠かせない施設が徒歩圏内にあるか | 生活のしやすさは長期入居につながる |
| チェックリスト | □徒歩圏内の施設を実際に確認、歩いてみる（不動産では80mを徒歩1分としてカウント） □距離感、安全性、信号、踏切、街灯などの位置 | |
物件を借りたい人は、できるだけ生活しやすい場所を探しています。たとえ物件の状態がよくても、あまりに不便な場所には入居を決めません。
すべての環境が整っている場所は難しくても、毎日生活する借主が「ここなら許容範囲」と思える場所かどうかチェックしましょう。
④周辺環境
| 項目 | 借主目線（住みやすさ） | 貸主目線（収益・リスク） |
| 周辺環境 | 室内の明るさ湿気洗濯物の乾きやすさ | 日照不足は内見時の印象が悪く、空室リスクが高くなる |
| 共用部 | 建物まで安全に歩けるか十分な道幅があるか車、自転車は出入りしやすいか | 道幅・舗装状況で利便性・資産価値が左右される |
| 嫌悪（忌避）施設 | 水はけが良いか急な傾斜で生活しづらくないか | 地盤の弱さ、傾斜地は基礎工事など修繕コストが増加 |
| チェックリスト |  昼夜それぞれの状況を確認可能であれば近隣の住人に話をきくゴミの散乱、落書きなども確認郵便受け、掲示板、駐輪場、ゴミ置場など、ゴミの散乱、チラシが溜まってないか共有部を私物化していないか電灯の有無など確認駐車場、駐輪場は一台の間隔が十分にとれているか 車の切り返しはしやすいか生活に影響がでる距離に忌避施設があるか | |
家は心身を休める場なのに、近隣トラブルや治安や環境の悪さは大きなストレスです。ストレスが心身に影響を与えた場合、退居に繋がってしまいます。
物件や立地だけを見るだけではなく、周辺環境に借主の精神的な負担になる要素がないかもチェックしましょう。
⑤建物の状態
| 項目 | 借主目線（住みやすさ） | 貸主目線（収益・リスク） |
| 建物状態 | ドア・窓・網戸などが正常に使えるか見た目の印象はよいか建物や外壁にヒビ・劣化がないか | 建物のヒビや屋根の雨漏り劣化・破損は修繕費増加となり資産価値もさがる |
| チェックリスト | □ドア、窓など建付けや破損、開閉はスムーズか □建物のヒビ、外壁落下、雨漏りのしみ、手すりの劣化など確認 | |
建物の状態は、借主にとっては安心して快適な生活をおくるための大切な要素となり、貸主にとっては修繕費などの負担が決まる重要な要素となります。
物件に不具合があったり、借主が入居した後の修繕は迷惑をかけるので、事前に修繕箇所をしっかりチェックしておきましょう。
※修繕費は、初期費用だけでなく定期的にかかるものもあります。
修繕費の目安については、以下の資料を参考にしてください。
出典：国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
その他現地確認でやっておきたいこと
- 気になる箇所は必ずメモをとり、スマホのカメラでいいので写真を撮っておく
- 天候、昼夜で状況や印象が変わるので、一度だけなく、数回行ってみる
- 治安は近隣住民に話をきくのが一番参考になるので、話をきいてみる
- 売る立場と買う立場では目的が違うので、先入観なく状態を把握するため販売担当者と同行する前に、予告なく自分だけで行ってみる
- 可能であれば、販売担当の不動産業者とは別の不動産の有識者に相談してみる
投資物件の現地確認では、着眼点を変えて多方面から確認すれば、より多くのことがみえてきます。何度も足を運んで多くの情報を集めましょう。
物件に対して疑問があれば、販売担当者と納得いくまで話し合いましょう。一方で利害のない専門家に相談するのも大変有益です。
まとめ～不動産投資で成功するための重要ポイント～
不動産投資で成功するための重要なポイントは、以下のとおりです。
| 空室リスクの少ない物件を選ぶこと 実質利回りで収益性を判断すること 購入前に必ず現地確認を行うこと 現地では「借主目線」と「貸主目線」で物件を確認すること |
とくに現地確認については、不動産投資を行うなら避けては通れません。
図面や写真だけでは、実際の物件の状態や住みやすさまではわからないため、現地のリアルな情報を得るのが不動産投資成功のカギとなります。
せっかく高額な不動産投資をするなら、購入前に必ず現地確認をして、納得できる物件を選びましょう。
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